Maito ja Me

Valiolaisen maitotilayrittäjän ammattilaissivusto

Kuva Mikko Keskinen

Navetan rakentamisen lyhyt oppimäärä

Teoriassa uuden navetan rakentaminen on kuin kokoaisi rakennuspalikoista lehmille uuden kodin. Mittakaava vain on suurempi.

Navettaprojekti on usein yrittäjän elämän suurin investointi, jossa pitää osata yhdistää insinööritiede, tuotantotalous, liiketalous ja hyvin pitkälle viritetty biologia yhdeksi kokonaisuudeksi. Lisäksi uuden navetan rakentaminen on aina niin suuri taloudellinen hanke, että sen toteuttamisessa ei ole varaa epäonnistua.

Valmistauduttaessa navetan rakentamiseen on tärkeintä selvittää, onko omalla maitotilalla taloudellisia ja toiminnallisia edellytyksiä navetan rakentamiselle. Myös nykyisen rakennuskannan käyttökelpoisuus on hyvä selvittää ja mahdolliset uuden navetan vaihtoehtoiset rakennuspaikat. Jos edellytykset ovat kunnossa, pitää seuraavaksi tietää mitä haluaa. Millainen navetta meille halutaan, kuinka monta lehmää sinne sijoitetaan tai kuinka paljon navetta saa maksaa?

 

Valmisteluvaiheessa kannattaa kiertää katsomassa mahdollisimman monta jo toiminnassa olevaa navettaa.

Uuden navetan avajaispäivätkin ovat toki mielenkiintoisia, mutta niissä ei tule näkyviin navettasuunnittelun virhee, tai toiminnan epäkäytännöllisyydet. Vasta vuoden käyttökokemusten jälkeen realiteetit ovat navetan käyttäjillä selvillä.

Omasta meijeristä saa vinkkejä hyvistä tutustumiskohteista ja tärkeän asian vuoksi kannattaa ajaa vähän pidemmällekin. Myös YouTube on käyttökelpoinen väline tutustua toimiviin navettakonsepteihin ympäri maailman.

Onnellisin tilanne on silloin, kun löytyy juuri sellainen navetta, jonka itsekin haluaa. Silloin uusi navetta on vain tekemistä vaille valmis. Tutustumiskäynneillä kannattaa selvittää myös käytettyjen rakennusliikkeiden ja laitetoimittajien työnjälki, toimintatapa ja kustannustaso. Rakennetun uuden navetan todellinen rakentamismeno on selvillä vasta vuosi navetan valmistumisen jälkeen, kun viimeisinkin kaivurilasku on maksettu.

 

Jo pohdintojen varhaisessa vaiheessa on perusteltua käydä pankissa esittelemässä alustavat suunnitelmat ja selvittää rahoitusmahdollisuuksia. Myös maatila-arvio kannattaa laadituttaa jo hyvissä ajoin, jotta saa lähtökohdan maatilan vakuusarvon määrittämisen pohjaksi.

Navettahankkeen läpiviemiseen ideasta lehmien sisäänottoon kannattaa varata aikaa kolme vuotta.

Nopeamminkin projekti toki on mahdollista saada valmiiksi, mutta kaksi vuotta suunnitteluun ja puoli vuotta toteuttamiseen on hyvä lähtökohta.

Uutta navettaa pohdittaessa kannattaa selvittää myös maatilan tai vaihtoehtoisesti maatilan maidontuotannon yhtiöittäminen. Lähtökohtaisesti yhtiöittäminen on suositeltavaa tehtäväksi ennen ison investoinnin toteuttamista.

 

Varsinainen navettasuunnittelu lähtee liikkeelle rakennussuunnittelijan valinnalla.

Vinkkejä pätevistä suunnittelijoista kannattaa kysellä toimivien navetoiden tutustumiskierroksilla. Samoin omalla meijerillä ja ProAgrian investointiasiantuntijalla on kerättynä listat eniten käytetyistä navettasuunnittelijoista. Erityisesti navetan toiminnallisuuden suunnitteluun kannattaa satsata; seinät ja katto tehdään sen mukaan.

Kun uuden navetan eläinmäärä on saatu päätetyksi, laaditaan yleensä luonnospiirustukset uudesta navetasta ympäristölupahakemuksen laatimista varten. Ympäristöluvan hakemiseen kannattaa varata aikaa 3-12 kuukautta.

Luonnospiirustusten valmistumisen jälkeen on perusteltua järjestää yhteistapaaminen navettahankkeen sidosryhmien kesken. Yleensä mukana ovat olleet yrittäjien lisäksi meijerin, pankin, rakennussuunnittelijan ja ProAgrian edustaja.

Yhteistapaamiseen mennessä on tarpeen laatia jo vähän perusteellisemmat taloussuunnitelmat maatilan velanhoitokyvystä suunnitellulla tuotannolla.

Velanhoitokyky määrittää syntyvän velan kestävän enimmäismäärään, mikä puolestaan määrittää uuden navetan rakentamisen kustannustason, mikä edelleen linjaa rakennussuunnittelua ja myöhempiä laitehankintoja. Uuden navetan rakentaminen tulee olla aina ensisijaisesti taloudellinen hanke.

Kuva Mikko Keskinen

Viimeistään tässä vaiheessa on syytä tehdä verottajalle hakemus arvonlisäveron osalta siirtymisestä kuukausi-ilmoitusmenettelyyn. Kuukausi-ilmoitusmenettely mahdollistaa sen, että ei tarvitse ottaa erillistä lainaa arvonlisäveron maksuun rakentamisen aikana.

Jos navettaprojekti vaikuttaa edelleenkin perustellulta ja rahoittajapankki näyttää hankkeelle vihreää valoa, laaditaan navetasta sellaiset pääpiirustukset, joilla voidaan hakea navetalle rakennuslupaa. Rakennusluvan käsittelyajoissa on kuntakohtaisia eroja, mutta kaksi kuukautta on yleensä riittänyt.

Rakennus- ja ympäristöluvat on syytä olla myönnettynä silloin, kun navettahankkeesta jätetään investointiavustushakemus Ely-keskukseen. Muutaman viikon hallinto on yleensä lupia odotellut, mutta viimeistään kahden kuukauden odottelun jälkeen investointiavustushakemuksesta on tullut kielteinen päätös.

Hakemus on suositeltavaa jättää sähköisesti ns. Hyrrä-järjestelmässä, mutta myös perinteinen paperilomake on edelleen käyttökelpoinen.

Sähköinen hakemus voidaan laatia myös ProAgrian toimistolla yhdessä yrittäjän kanssa, kunhan yrittäjällä on hankittuna ns. Katso-tunniste.

Investointiavustusta voi hakea vapaasti ympäri vuoden, joskin Ely-keskus käsittelee jätetyt hakemukset yhteiskäsittelynä neljä kertaa vuodessa.

 

Investointiavustushakemuksen liitteeksi laaditaan liiketoimintasuunnitelma, joka käsittää sekä talouslaskelmat, että varsinaisen liiketoimintasuunnitelman. Talouslaskelmista on syytä laatia erilaisia riskiversioita useilla eri muuttujilla, kuten maidon hinta, velan korkoprosentti, lehmäpaikan hinta, tuotannon kustannusrakenne ja lehmien tuotostaso.

Samoin liiketoimintasuunnitelmaan on hyvä liittää erilliset suunnitelmat maatilan eläinmäärän lisäyksestä ja suunnitellusta rehuntuotannosta uudessa tuotannossa, sekä niiden aiheuttamista kustannusvaikutuksista.

Liiketoimintasuunnitelman voi nykyään laatia myös omatoimisesti, mutta lämpimästi suosittelen käyttää siihen ulkopuolista investointeihin erikoistunutta kokenutta talousasiantuntijaa.

Liiketoimintasuunnitelman valmistuttua toimitetaan kaikki hakemuspaperit yleensä rahoittajapankkiin, joka omien talousselvitystensä jälkeen tekee lopullisen päätöksen navettahankkeen rahoittamisesta. Jos päätös on myönteinen, pankki antaa ns. luottolupauksen myönnettäville navettalainoille.

 

Myönteisen investointiavustuspäätöksen saavuttua Ely-keskuksesta, kannattaa järjestää toinen yhteistapaaminen eri sidosryhmien kanssa. Näin kaikki saavat saman näkemyksen projektin aikataulusta ja etenemisestä.

Rakentamiseen liittyviä sitovia sopimuksia ja hankintoja saa tehdä vasta myönteisen investointiavustuspäätöksen saatuaan. Navetan pihateitä saa kuitenkin rakentaa ja tonttia tasata jo etukäteen.

Rahoittajapankin kanssa pitää sopia rakentamisaikainen rahoitus. Rakentamisaikaisen stressin vähentämiseksi on paras rahoitusjärjestely saada pankilta rakentamisaikainen rahoitus koko hankkeelle pankkilainana. Lainaa nostetaan erilliselle rakentamistilille sitä mukaa, kun rakentaminen edistyy. Usein rahoittajapankki vaatii kuukausittain raportin töiden edistymisestä ja kustannusarvion pitävyydestä.

Vasta navetan valmistuttua nostetaan myönnetyt investointiavustukset ja korkotukilainat, joilla maksetaan pois rakentamisaikaiset pankkilainat.

 

Rakennussuunnittelijan kanssa linjataan rakennuttamispalveluiden tarve ja kilpailutuksen järjestelyt. Kilpailutukseen kannattaa varata aikaa kolmesta kuuteen kuukauteen. Virallinen ns. Hilma-kilpailutus on pakollinen hyvin harvoissa tapauksissa, mutta normaali hyvän tavan mukainen kilpailuttaminen ja hintojen selvittäminen etukäteen on tehtävä kaikissa investointiavustusta saaneissa navettaprojekteissa.

Jos hankkeen toteutus siirretään kilpailutuksen tuloksena yhdelle toimijalle, valittu toimija laatii usein lopulliset piirustukset, hoitaa tarvittavan kilpailutuksen ja vastaa urakointipalveluista. Kovin varhaisessa vaiheessa tehtyä laitetoimittajaan sitoutumista ei voida suositella, koska esimerkiksi yhden laitetoimittajan laatimat rakennuspiirustukset haittaavat usein tehokasta kilpailuttamista.

Myös ns. pakettiratkaisussa on perusteltua yrittäjän itsensä mukana olo rakennustyömaalla säännöllisesti, esim. viikoittaisten työmaakokousten muodossa.

Samoin työmaan vastaavalta työnjohtajalta pitää vaatia säännölliset raportit työmaan edistymisestä.

 

Jos viljelijä hoitaa rakennuttamisen omatoimisesti, hän vastaa myös em. tehtävistä itse. Tällöin on suositeltavaa järjestää maitotilalle lisätyövoimaa pelto- ja navettatöiden osalle, koska navetan rakennuttaminen on yrittäjälle kokopäivätoiminen tehtävä.

Isojen navettakohteiden toteuttamisesta ns. verokirjatimpureita palkkaamalla on jo lähes kokonaan luovuttu, mikä onkin hyvin suositeltavaa, esim. vastuukysymysten osalta.

Navetan valmistuessa rakennus kannattaa ottaa vastaan vasta sitten, kun se on lopullisesti valmis. Tehokas keino asian järjestämiseksi on sopia työmaan viimeinen maksuerä maksettavaksi vastaa vastaanottotarkastuksen jälkeen.

Lähtökohtaisesti navetan tulisi valmistua kahden vuoden kuluessa investointiavustuksen saamisesta. Tarvittaessa rakentamiseen voi hakea lisäaikaa vuodeksi kerrallaan, enintään kaksi kertaa.

 

Navetan valmistuttua on sen saaminen tehokkaaseen käyttöön hoidettava mahdollisimman nopeasti.

Usein on perusteltua ostaa ja kasvattaa lehmävasikoita jo kaksi vuotta ennen navetan valmistumista, jotta uusi navetta saadaan nopeasti täyteen eläimiä. Tämä on tarpeen navetan lämpimänä pitämiseksi marraskuun pakkasissa, mutta myös ennen kaikkea jotta saadaan kassavirtaa syntymään, jolla voidaan maksaa uuden entistä laajemman tuotannon laskuja.

Poikivien lehmien ostaminen on suhteellisen suuri investointi, varsinkin juuri silloin, kun maitotilan talous on muutoinkin kireällä navetan valmistuttua.

Lähes aina on tarpeen ottaa pankista lyhytaikaista lainaa tuotantotalouden kustannusten kattamiseen ensimmäisen tuotantovuoden aikana. Tähän on syytä varautua jo alkuvaiheen taloussuunnittelussa.

Navetan valmistumista seuraavassa helmikuussa on tärkeää suunnitella navetan rakentamiskustannusten vienti tuloverotukseen.

Hyvällä suunnittelulla saattaa säästää kymmeniä tuhansia euroja tulo- ja kiinteistöveron maksuissa.

Maaliskuussa on hyvä laatia verokirjanpidon pohjalta jälkilaskenta navetan toteutuneista kustannuksista, ja niiden pohjalta esitys rahoittajapankille nostettujen navettalainojen takaisinmaksuohjelmaksi. Näiden asioiden hoitamiseen löytyy pakallisesta ProAgriasta kokenut talous- ja veroasiantuntija.

Uuden navetan tuotannon vakiinnuttua, ja maitomäärän saavutettua tason 9.000 litraa maitoa meijeriin vuodessa lehmää kohden voidaan hetki huokaista.

Uuden navetan rakentaminen järkevällä lehmäpaikan hinnalla ja riittävällä tuotostasolla on lähes aina kannattava investointi. Matka kuitenkin jatkuu – tämä oli vain väliaikarasti.